谢娜张杰购买6000万豪宅“跳单”？法院判了……

2023-04-10 13:41:30 来源：腾赚网

去年2月，一则跳单新闻将明星夫妻张杰、谢娜卷入风波。

(资料图片仅供参考)

彼时，一位化名为“H”的房产经纪人发布了一篇名为《谢娜、张杰跳单、威胁的中介感染了新冠》的文章，讲述了张杰、谢娜夫妇在购买豪宅期间，存在“跳单”、不给中介费的行为，引发社会关注。

H先生称，其曾于2019年6月21日和22日两次带领张杰、谢娜看房，但随后以“不喜欢，不会购买”的理由结束了此次带看。但不久后发现谢娜和其母亲以重庆眉开眼笑文化传媒有限公司的名义，购买了之前他带看过的房源。因此，其质疑张杰、谢娜此举是为避开大额中介费，私下联系房东购买该房源，而自己惨遭“跳单”。

彼时，《国际金融报》记者曾联系H先生，其承认爆料一事，并表示照片与录音均为真实。

随后双方进入法律诉讼阶段，一年后，案件一审结果出炉。

4月6日，一则#法院认定谢娜张杰购房不存在跳单#的词条登上微博热搜，该词条指向的是一份发布于4月4日的判决书，内容提到“雅銮公司要求认定谢某存在‘跳单’共谋的主张，缺乏事实和法律依据”。

风波始末

雅銮公司是张杰、谢娜购房时接触的第一家中介公司，也是案件的原告，其代理销售思和中心（被告）持有的包括上海市黄浦区复兴中路507弄思南公馆东苑7号101室房屋（下称“系争房屋”）在内的多套房产，但未签订书面合作协议。

二者的合作方式为，思和中心将待售房产信息发给雅銮公司，雅銮公司帮忙寻找潜在买家并带买家看房，若买家确定购房，雅銮公司则将买家信息交给思和中心，由思和中心与买家完成签约手续；如买家与思和中心最终成功交易，雅銮公司会开具佣金发票给思和中心并提出结算佣金的申请，并由雅銮公司、思和中心以及买家补签居间合同，思和中心则向雅銮公司支付相当于房屋总价款1%的佣金。

值得注意的是，在同时期，思和中心与其他房产销售或经纪公司也达成了类似的合作。同时，根据佣金结算要求和流程，思和中心要求中介公司提供客户签字的来访登记表（填写客户的姓名、联系方式、来访时间，还需要客户、中介公司及思和中心销售人员签字才有效），同时还需提供居间合同、中介公司的资质，才能结算佣金。

2019年，谢娜经朋友介绍，通过助理罗某与雅銮公司法人兼客户经理霍某取得联系。当年6月21日，霍某向罗某推荐了系争房屋，报价6200万元，且价格无法变动，并约定当日下午看房。次日，谢娜一行人再次看房，因无购房资质，谢娜方决定以公司名义，即眉开眼笑公司购买房屋。

按眉开眼笑公司所言，彼时雅銮公司认为用公司名义购房也属于限购范围，故谢娜方之后没有再看房以及联系雅銮公司；且霍某没有经纪人资质，在带看房屋的过程中违反事先告知，偷拍照片，故谢娜方不愿委托雅其进行中介。

2019年9月，谢娜在与太平戴维斯公司唐某吃饭时得知可以用公司名义购房，于是在当年12月聘请律师委托办理看房买房的业务，商定了购房方案。

因正值年底，思和中心需要回笼资金，加之谢娜方全款购买，无需贷款，所以最终其以5920万元价格购买了系争房屋，较最初报价减少了280万元。2019年10月，谢娜方成立眉开眼笑公司，并在当年12月14日签订网签合同，2020年2月办理了过户手续，2020年3月9日取得系争房屋的不动产权证书。

2020年5月11日，太平戴维斯公司向思和中心申请结算佣金；同月26日，思和中心支付佣金59.2万元，太平戴维斯公司出具了相应发票。

鉴于上述情况，雅銮公司认为思和中心“跳单”，谢娜或构成“跳单”共谋，于是其将思和中心告上法庭，上海市黄浦区人民法院在2022年1月27日立案。

从判决书来看，雅銮公司的诉讼请求为，要求思和中心支付佣金59.2万元，并以59.2万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍的标准，支付自2020年2月19日起至思和中心实际支付之日止的逾期付款利息。

“跳单”与否的关键

按雅銮公司所言，谢娜等人为其2019年6月21日的带看房意向客户，根据《思南公馆·东苑来访登记表》（下称“登记表”）备注约定，对于带看客户的有效期为6个月，即在2019年12月21日前，谢娜等人作为雅銮公司的客户，是公司独有信息，而思和中心在明知存在客户有效期、且谢娜方因限购原因通过注册公司买房的情况下，疏于审核有效期和眉开眼笑公司的股东情况，造成太平戴维斯公司居间成功，故思和中心的行为构成“跳单”的违约行为。

一个关键点是，该案中雅銮公司确实带谢娜等人看房，但对于后者是否签署了登记表，是否获得居间授权，雅銮公司并未提供相应证据。

据悉，上述来访登记表主要目的是确认客户来源，是为了保护带看中介公司的利益（是否享有6个月客户有效期），思和中心没有必要在客户签字后不给中介复印或者拍照。然而，雅銮公司称来访登记表由思和公司保存未交于雅銮公司，而思和中心表示谢娜方并未签署来访登记表。

这一情况无法排除雅銮公司存在疏于保障自身权利的情况，亦无法排除存在谢娜确未签字的情况。因此，法院认为在无其他证据佐证的情况下，无法确认雅銮公司已经获得了谢娜方的授权，且对于该公司主张的已获得谢娜客户身份有效期6个月的意见不予采信。

对于思和中心在交易过程中是否应履行职责审核眉开眼笑公司股东情况一事，法院认为思和中心作为出售方，采用非独家代理方式销售系争房屋，与中介公司虽存在中介合同关系，但双方没有签订书面中介服务合同，故并不存在须对公司名义购房者的股东进行审核以及识别的义务，法律也没有规定委托人有上述法定义务。作为出售者，更加注重的是买房者的购房资格以及房款支付能力、支付方式和支付期限。

另一方面，谢娜是通过委托太平戴维斯公司居间与思和中心洽谈，思和中心亦按照结算佣金流程对太平戴维斯公司的相关资料进行了审核，并按照合同价款的1%支付了佣金，不存在逃避支付佣金的行为。

判决书中提及，“跳单”并非严格意义上的法律概念，通常所称的“跳单”是指委托人利用中介公司独有信息而绕开中介公司直接与另一方签订买卖合同，从而减少自己应当支付的中介费用或中介公司无法获得应得报酬的行为。

思和中心虽知道谢娜看过房，但并不存在跳过雅銮公司直接与谢娜或者眉开眼笑公司签订房屋买卖合同的跳单行为。

存在共谋？

另一个争议点在于，谢娜以公司名义购房，是否存在雅銮公司所述的“跳单”共谋。

信息显示，谢娜方虽由雅銮公司带看房，但是在看房后与后者再无联系。对此雅銮公司认为已经向其提供了以公司买房的方法，而眉开眼笑公司则认为雅銮公司告知谢娜，不论以个人名义、还是以公司名义皆属于限购，但双方均未提供相应的证据。

因此，在没有相应协议等证据证明的情况下，无法确认雅銮公司与谢娜之间仅凭带看房即成立了中介合同关系，更无法确认谢娜事先或事后知晓会承担带看房后另行委托其他中介的法律后果，谢娜与思和中心之间亦没有“跳单”共谋行为，故雅銮公司要求认定谢娜存在“跳单”共谋的主张，缺乏事实和法律依据。

判决书指出，系争房屋的中介模式为非独家代理，且中介公司的佣金由系争房屋的出售方支付，购房者无需支付佣金，在购房者与中介公司尚未签署居间合同前，购房者完全可以通过公众途径获悉房源信息，亦有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同的成立。

故综合来看，思和中心在与雅銮公司中介合同的履行过程中，并不存在违约行为，对于雅銮公司要求思和中心支付佣金并支付逾期付款利息的诉讼请求，上海市黄浦区人民法院不予支持，驳回雅銮公司全部诉讼请求，并由其承担案件受理费9720元。

关键词：